收益还原法（资本化率）评估
收益还原法评估工具，基于V=NOI/r公式计算房产价值，输入年租金、空置率、运营费用率和资本化率，自动计算净收益(NOI)和评估价值。
📋 Income Capitalization Valuation
Value property by the income capitalization method V = NOI / r from annual rent, vacancy and operating cost.
📐 计算公式
V = NOI / 资本化率 R
收益还原法评估工具，基于V=NOI/r公式计算房产价值，输入年租金、空置率、运营费用率和资本化率，自动计算净收益(NOI)和评估价值。
⚠️ 使用说明与注意事项
- 收益还原法核心公式：V=NOI/r（价值=净收益/资本化率）
- 资本化率是收益法的核心参数，取值4%-8%不等
- 一线城市优质资产资本化率较低(4%-5%)，二三线较高(6%-8%)
- 毛租金倍数(GRM)在15-25倍之间为正常投资区间
- 本工具纯前端运行，数据不会上传到服务器
📚 深度解析：收益还原法（资本化率）评估
💡 常见使用场景
- 稳定收租型物业按 NOI÷资本化率直接估值。
- 开发项目用剩余法扣减土地价值求建筑物价值。
- 用 GRM、租售比判断投资回报率高低。
直接资本化法
年租金 120 万、空置 5% → 有效租金 114 万；运营费 25% → NOI=114×75%=85.5 万；资本化率 5% → 价值 V=85.5/0.05=1710 万，租售比=120/1710≈7.0%。
剩余法（开发项目）
总开发价值按 NOI/资本化率得 1710 万，扣土地价值 600 万 → 建筑物价值 1110 万；适合在建或待开发物业。
❓ 常见问题（FAQ）
- 资本化率怎么选？
- 可取市场可比交易的 NOI/售价，或风险溢价法（无风险利率+房产风险溢价），住宅 4%–5%、商业 5%–7% 常见。
- GRM 过高说明什么？
- 毛租金倍数 GRM=售价/年租金，>25 倍通常回报偏低，<15 倍回报较高，需结合空置与费用看净收益。
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工具简介
收益还原法评估工具基于V=NOI/r公式计算房产价值，输入年租金、空置率、运营费用率和资本化率，自动计算净收益(NOI)和评估价值，支持直接资本化法和剩余法。
功能特点
- 直接资本化法+剩余法
- NOI自动计算
- 收益指标分析
- 毛租金倍数计算
- 纯前端处理，数据不上传
使用场景
- 投资性房产评估
- 商业地产估值
- 租金回报率分析
- 房产投资决策